Análisis de viabilidad según el Plan Insular de Ordenación de Tenerife
1. INTRODUCCIÓN
El presente informe analiza la viabilidad de establecer una vivienda temporal de aproximadamente 70 metros cuadrados en un terreno destinado a un proyecto agrónomo en Tenerife, conforme a la normativa establecida en el Plan Insular de Ordenación de Tenerife (PIOT).
Se han evaluado diversas opciones de vivienda temporal, incluyendo casas prefabricadas, remolques, caravanas y casas soterradas, con el objetivo de determinar cuáles son legalmente viables y qué requisitos deben cumplirse para su autorización.
2. MARCO NORMATIVO
El análisis se ha basado en el Plan Insular de Ordenación de Tenerife (PIOT), aprobado mediante Decreto 56/2011, de 4 de marzo. Este documento establece la ordenación territorial de la isla y regula los usos permitidos en las diferentes categorías de suelo.
2.1. Clasificación del suelo rústico
El PIOT clasifica el suelo rústico en diferentes Áreas de Regulación Homogénea (ARH), entre las que destacan:
- Áreas de protección ambiental: Destinadas a la preservación de valores naturales.
- Áreas de protección económica: Orientadas a actividades productivas como la agricultura.
- Protección económica 1: Zonas de mayor aptitud productiva para cultivos intensivos.
- Protección económica 2: Zonas de pendientes elevadas con potencial agrícola.
- Áreas de protección territorial: Reservadas para futuros desarrollos.
2.2. Usos permitidos en suelo rústico agrícola
En las áreas de protección económica destinadas a la actividad agrícola, el PIOT establece como usos permitidos:
- Uso principal: Actividades agrícolas.
- Usos secundarios: Entre otros, «el uso residencial en sus modalidades de vivienda vinculada a explotaciones productivas y vivienda rural en las zonas que hayan sido delimitadas como asentamiento rural o asentamiento agrícola» (Página 135 del PIOT).
2.3. Procedimientos de autorización
La implantación de edificaciones en suelo rústico debe tramitarse a través de:
- Calificación territorial: Para instalaciones de menor entidad vinculadas directamente a la actividad agrícola.
- Proyecto de actuación territorial: Para intervenciones de mayor impacto o complejidad.
3. REQUISITOS PARA VIVIENDAS EN SUELO RÚSTICO
3.1. Vinculación a la actividad agrícola
El PIOT establece que las edificaciones en suelo rústico deben estar vinculadas directamente a la actividad agrícola principal. Según el documento:
- Las instalaciones y edificios deben tener «carácter subsidiario y de servicio a los cultivos previstos en el área» (Página 246).
- Se debe garantizar que las «características y dimensiones son las adecuadas y proporcionadas a las necesidades que justifican su implantación» (Página 277).
3.2. Parámetros edificatorios
El planeamiento debe regular:
- Distancia mínima de 10 metros al viario de acceso.
- Distancia mínima de 5 metros a cualesquiera otros linderos.
- Condiciones de volumen, forma y estéticas para asegurar la correcta integración en el entorno rústico.
3.3. Instalaciones provisionales
El PIOT contempla la posibilidad de autorizar «actividades e instalaciones de carácter provisional» en suelo rústico, siempre que:
- No dificulten la ejecución del planeamiento.
- Cumplan con la legislación urbanística vigente.
- Sean compatibles con la naturaleza rústica de los terrenos.
4. ANÁLISIS DE OPCIONES DE VIVIENDA TEMPORAL
4.1. Casa prefabricada
Descripción: Construcción modular fabricada en taller y transportada al terreno para su instalación.
Viabilidad legal: MEDIA-ALTA
Requisitos específicos:
- Tramitación mediante calificación territorial.
- Justificación de su vinculación directa con la explotación agrícola.
- Cumplimiento de parámetros de distancia (10m al viario, 5m a linderos).
- Integración en el entorno rústico para minimizar impactos visuales.
- Diseño y materiales compatibles con el paisaje rural.
Ventajas:
- Mayor durabilidad y confort para estancias prolongadas.
- Posibilidad de diseño adaptado a las necesidades específicas del proyecto agrónomo.
- Mejor aislamiento térmico y acústico.
- Facilidad para alcanzar los 70m² requeridos.
Inconvenientes:
- Requiere cimentación, aunque puede ser removible.
- Proceso de autorización potencialmente más complejo.
- Mayor inversión inicial.
4.2. Remolque o caravana
Descripción: Vehículo habitable remolcable o autopropulsado que puede instalarse temporalmente.
Viabilidad legal: MEDIA
Requisitos específicos:
- Tramitación como instalación provisional.
- Justificación de su vinculación con la explotación agrícola.
- Demostración de su carácter temporal.
- Minimización de impactos paisajísticos.
Ventajas:
- Mayor facilidad de instalación y remoción.
- Carácter claramente temporal/provisional.
- Menor impacto sobre el terreno.
- Proceso de autorización potencialmente más sencillo.
Inconvenientes:
- Limitaciones de espacio (alcanzar 70m² podría requerir elementos adicionales).
- Menor confort para estancias prolongadas.
- Posibles restricciones en cuanto a permanencia prolongada.
- Menor integración paisajística si no se toman medidas adicionales.
4.3. Casa soterrada
Descripción: Vivienda parcial o totalmente enterrada en el terreno.
Viabilidad legal: BAJA-MEDIA
Requisitos específicos:
- Requiere proyecto de actuación territorial más complejo.
- Mayor justificación de la intervención en el terreno.
- Estudio de impacto ambiental más detallado.
- Demostración de integración paisajística.
Ventajas:
- Excelente integración paisajística.
- Mejor eficiencia energética.
- Menor impacto visual.
- Mayor confort térmico natural.
Inconvenientes:
- Mayor complejidad técnica y coste.
- Intervención más significativa en el terreno.
- Proceso de autorización más complejo y potencialmente más largo.
- Posibles problemas de humedad si no se ejecuta correctamente.
5. RECOMENDACIÓN PRINCIPAL
Considerando la normativa del PIOT y las necesidades planteadas (vivienda temporal de 70m² para un proyecto agrónomo), la opción más viable sería:
Casa prefabricada de bajo impacto visual, tramitada como vivienda vinculada a explotación agrícola mediante calificación territorial, con las siguientes características:
- Diseño que se integre en el entorno rural, utilizando materiales y colores compatibles con el paisaje local.
- Instalaciones autosuficientes o de bajo impacto (sistemas de captación de agua, energía solar, tratamiento de residuos).
- Ubicación estratégica en la parcela para minimizar el impacto visual y respetar las distancias mínimas.
- Cimentación mínima o removible que permita su eventual desmantelamiento.
- Superficie ajustada a las necesidades reales del proyecto agrónomo (70m²).
6. PROCEDIMIENTO DE TRAMITACIÓN
Para implementar la solución recomendada, se deberá seguir el siguiente procedimiento:
6.1. Fase previa
- Desarrollo del proyecto agrónomo:
- Definición detallada de la actividad agrícola a desarrollar.
- Justificación de la necesidad de permanencia en el terreno.
- Estudio de viabilidad económica de la explotación.
- Consulta previa (recomendada):
- Contactar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento correspondiente.
- Verificar la clasificación exacta del suelo según el planeamiento municipal.
- Confirmar los requisitos específicos aplicables a la parcela concreta.
6.2. Tramitación de la calificación territorial
- Solicitud de calificación territorial ante el Cabildo Insular, incluyendo:
- Memoria del proyecto agrónomo.
- Justificación de la vinculación entre la vivienda y la explotación.
- Planos de la vivienda prefabricada y su ubicación en la parcela.
- Estudio básico de integración paisajística.
- Soluciones previstas para servicios básicos (agua, electricidad, residuos).
- Periodo de información pública y obtención de informes sectoriales.
- Resolución de la calificación territorial por parte del Cabildo.
6.3. Licencia municipal
Una vez obtenida la calificación territorial:
- Solicitud de licencia de obras en el ayuntamiento correspondiente.
- Presentación del proyecto técnico de la vivienda prefabricada.
- Abono de tasas e impuestos municipales correspondientes.
- Obtención de la licencia y ejecución de la instalación.
7. CONSIDERACIONES ADICIONALES
- Temporalidad: Aunque se trate de una vivienda «temporal», la normativa no establece plazos específicos. La temporalidad viene determinada por la vinculación a la actividad agrícola.
- Servicios básicos: Se deberá resolver de forma autónoma el abastecimiento de agua, energía y la gestión de residuos, preferiblemente mediante sistemas sostenibles.
- Seguimiento: Es recomendable mantener un registro de la actividad agrícola desarrollada para demostrar la vinculación efectiva de la vivienda con la explotación en caso de inspecciones.
- Reversibilidad: Conviene diseñar la instalación de manera que pueda ser desmontada o retirada con el menor impacto posible sobre el terreno si fuera necesario.
8. CONCLUSIÓN
La instalación de una vivienda temporal de 70m² vinculada a un proyecto agrónomo es viable según el Plan Insular de Ordenación de Tenerife, siempre que se cumplan los requisitos de vinculación a la actividad agrícola, integración paisajística y tramitación adecuada.
La opción más recomendable es una casa prefabricada de bajo impacto visual, tramitada mediante calificación territorial como vivienda vinculada a explotación productiva. Esta solución ofrece un equilibrio adecuado entre habitabilidad, viabilidad legal y respeto al entorno rural.
Es fundamental que el proyecto agrónomo sea sólido y viable, ya que constituye la justificación principal para la autorización de la vivienda en suelo rústico.
Nota: Este informe se basa en el análisis del Plan Insular de Ordenación de Tenerife (PIOT). Se recomienda consultar con profesionales especializados en urbanismo y derecho administrativo antes de iniciar cualquier trámite, así como verificar la normativa municipal específica aplicable a la parcela concreta.